Про предварительный договор купли-продажи недвижимости в Украине знает уже каждый. Но почему-то далеко не все используют этот важный документ в сложном процессе приобретения собственного жилья.

А ведь правильно составленный предварительный договор имеет юридическую силу и защищает покупателя от явного мошенничества или безответственных действий продавца.

Итак, зачем вообще нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости в Украине?

По сути, «Договор о намерениях» (народное название предварительного договора) служит в роли промежуточного соглашения. Он заключается между продавцом и покупателем недвижимости, когда обе стороны уже согласовали все основные моменты сделки (цену, условия, способ оплаты), но по каким-то причинам подписать основной договор в данный момент не могут.

Причины такой отсрочки разнообразием не отличаются. Их, как правило, всего две:

• у продавца не готовы документы на квартиру;
• у покупателя нет необходимой для сделки суммы, но она обязательно появится позже (например, будет оформлен банковский кредит).

Чтобы за этот промежуток времени кто-то из участников сделки вдруг «не передумал», нужно составить какой-то юридический документ, четко закрепляющий взаимные обязательства сторон, а также подтверждающий факт передачи задатка продавцу. Кстати, имейте в виду, что сам по себе факт внесения задатка (даже подтвержденный распиской), юридической силы в суде не имеет!

Основные задачи предварительного договора купли-продажи:

• защитить интересы как покупателя, так и продавца;
• гарантировать совершение сделки в будущем;
• четко зафиксировать стоимость покупки;
• установить ответственность сторон (в том числе, и материальную) за срыв сделки.

Какие моменты нужно обязательно прописать в предварительном договоре?

Если в двух словах – то в предварительном договоре обязательно прописываются все существенные моменты сделки, которые и продавец, и покупатель перед этим согласовали в устной форме.

Указать в документе можно все, вплоть до способа оплаты и конечной даты выселения всех прописанных в квартире.

Однако есть моменты, которые предварительное соглашение должно содержать обязательно!

Предмет договора

В нашем случае имеется в виду детальное описание покупаемой квартиры (ее точный адрес, метраж, число комнат и т.д.). Делается это для того, чтобы потом на самой сделке не возникло проблем формата «месяц назад я имел в виду совсем не эту квартиру».

Цена квартиры

Пожалуй, самый важный момент предварительного договора. Если цену не зафиксировать на этой стадии, то через месяц недвижимость может неожиданно и резко «подорожать» на пару тысяч долларов. Что, кстати, и происходило сплошь и рядом в сумасшедшие докризисные времена.

Дата подписания основного договора

По закону основной договор должен быть подписан не позднее даты, указанной в предварительном соглашении. Желательно не проставлять там слишком уж большие сроки.

Ведь за два-три месяца и ситуация продавца, и положение покупателя могут существенно измениться. Причем, далеко не всегда в лучшую сторону. Кроме того, за это время и цены на недвижимость вполне могут вырасти или упасть – и кто-то из участников сделки при этом крупно «прогадает».

Оптимальный срок окончания действия предварительного договора  — от двух недель до одного месяца. Обычно этого времени вполне достаточно, чтобы оформить все необходимые документы и получить ипотеку.

Важный момент!

Именно в предварительном договоре фиксируется сумма передачи задатка продавцу. А также четко прописываются штрафные санкции для каждой из сторон в случае, если условия предварительного договора не будут выполнены.

Если по какой-то причине на самой сделке продавец вдруг решит поднять цену на пару тысяч или вообще откажется от продажи, покупатель имеет полное право требовать выплату неустойки в суде. Подобные дела практически всегда решаются в пользу покупателя (за исключением тех случаев, когда «договор о намерениях» был составлен с серьезными нарушениями).

Необходимо ли нотариальное заверение предварительного договора и его госрегистрация?

Во-первых, предварительный договор в любом случае составляется в письменной форме (Гражданский Кодекс Украины).

Во-вторых, теоретически предварительное соглашение не относится к документам, требующим обязательного нотариального заверения (в отличие, от договора основного). Но в Министерстве юстиции Украины настоятельно рекомендуют заверять у нотариуса ВСЕ важные документы, относящиеся к сделкам с недвижимостью. Тем более, предварительный договор купли-продажи…

В-третьих, вопреки широко распространенному заблуждению, регистрировать предварительный договор ни в каких государственных органах не требуется.

Помните, что мелочей в процессе покупки недвижимости не бывает! Не пренебрегайте элементарными правилами безопасности  и не жалейте времени на составление «лишних» на Ваш взгляд документов…