Покупая залоговую квартиру по более низкой цене, вы рискуете впоследствии столкнуться с затяжными судебными процессами, ущерб от которых может не покрыть сэкономленное. Поэтому сначала следует изучить объект недвижимости и проанализировать все «за» и «против».

Эксперты рынка недвижимости отмечают увеличение в начале нынешнего года количество предложений по продаже квартир, которые ранее находились в залоге у банков. При этом цены на такую недвижимость на 10-15%, а то и больше, ниже среднерыночных, что не может не радовать потенциальных покупателей. Председатель Национального совета риэлторской палаты Украины Виктор Несин объясняет такую тенденцию снижением доходов граждан, которым теперь нечем погашать кредиты, а также желанием банков как можно скорее сбыть залоговое имущество и погасить кредиты.

Однако юристы обращают внимание, что, купив квартиру по заниженной цене, ее новый владелец впоследствии может столкнуться с длинными и изнурительными судебными процессами. В лучшем случае придется потратить немало времени и средств на отстаивание своего права, в худшем — есть риск потерять и квартиру, и уплаченные за нее деньги. Поэтому эксперты советуют, прежде чем заключать договор, тщательно изучить все нюансы, связанные с объектом недвижимости. Лучше — с привлечением специалиста для сопровождения сделки.

Покупка залога у должника.

Залоговое имущество может быть продано как по соглашению с залогодателем, так и в принудительном порядке. В основном банки стараются договариваться с должниками, выгоднее как первым, так и вторым. На сайтах банков в разделах о реализации залогового имущества обычно говорится, что операции осуществляются только с согласия заемщика, который по тем или иным причинам не в состоянии выплатить залоговую стоимость объекта. Один из вариантов реализации залоговой квартиры — когда банк предлагает должнику самому найти покупателя. Чтобы избежать лишних хлопот, финучреждения даже предоставляют тем, кто согласился, приемлемые условия погашения кредита. При такой схеме покупатель оплачивает обязательства должника, после чего банк инициирует снятие ограничений на квартиру. И уже после этого заключается договор купли-продажи. Следует обратить внимание, что в таких случаях между моментом снятия ограничений и фактическим заключением договора истекает некоторое время. В этот момент есть риск махинаций, когда обремененная квартира может быть отчуждена третьему лицу. Поэтому юристы советуют заключать предварительный договор, в случае отказа владельца продать квартиру, по крайней мере, позволит в судебном порядке или обязать его такой договор заключить, или вернуть деньги.

Статьи 229-233 ГК определяют, что договор может быть признан недействительным, если он заключен под влиянием неблагоприятных обстоятельств или крайне невыгодных условиях

Самостоятельная продажа квартиры более приемлемое для заемщика, поскольку он сам решает, кому и по какой цене продать имущество, а также не оплачивает банку расходы, связанные с реализацией залога. Для покупателя же здесь есть определенные риски. В частности, соглашение о добровольной продаже квартиры может быть впоследствии оспорена должником в суде. Например, ст. 229-233 ГК определяют, что договор может быть признан недействительным, если он заключен под влиянием неблагоприятных обстоятельств или на крайне невыгодных условиях. Очевидно, что упомянутые категории носят оценочный характер, и заранее трудно сказать, сочтет суд обстоятельства ведущими к признанию договора недействительным. Юрист ЮФ «Лексфор» Юлия Рудик отмечает, что и банк как залогодержатель впоследствии может оспорить сделку в судебном порядке, поскольку заемщик не имеет права продавать залоговое имущество без предварительного письменного согласия банка. «Поэтому при заключении такого рода договоров необходимо тщательно проверить документы, в частности проверить статус имущества и наличие у заемщика права на его продажу (соответствующего согласия банковского учреждения, согласия супруга и т. п.) », — советует юрист.

Квартиру продает банк.

В определенных случаях, когда заемщик не может или не хочет найти покупателя, банки могут сами заняться продажей залоговой недвижимости через финансовые компании, работающие совместно с агентствами недвижимости. В таких случаях финансовая или факторинговая компания выкупает у банка задолженность заемщика по текущей стоимости залогового имущества и становится новым залогодержателем. После чего финансовая компания реализует залоговую квартиру через агентство по недвижимости. При этом она «прощает» заемщику остаток долга по кредитному соглашению, если квартира продана по цене, которая не покрывает обязательства заемщика.

Такая схема выгодна для всех сторон сделки, считает Юлия Рудик. Выгода банковского учреждения заключается в сокращении затрат и времени на организацию процесса по взысканию залогового имущества и задолженности по кредитному договору, заемщика — в частичном «прощении» долга и закрытии обязательств по кредитному соглашению. Финансовая компания и агентство по недвижимости получают после реализации залогового имущества свои комиссионные, а покупатель — освобожденную от запретов и обязательств недвижимость по приемлемой цене. «Вместе, — отмечает юрист, — за подобной схемы покупатель вряд ли сможет приобрести недвижимость по значительно сниженной стоимости. Агентство недвижимости, с целью заработать на комиссионных, продают такое имущество по обычным рыночным ценам ».

Кроме того, потенциальному покупателю такой квартиры необходимо проверить выполнение ипотекодержателем всех условий ипотечного договора. Также следует помнить, что прежде чем продать объект, продавец за 30 дней уведомить об этом должника. Если же всех правила не соблюдены, впоследствии договор купли-продажи может быть обжаловано в суде.

Принудительная продажа без суда.

Проблемным может оказаться приобретение квартиры, которую у должника изъяли и реализуют ее через аукцион. Принудительно взыскать недвижимость у залогодателя можно по решению суда, а также на основании исполнительной надписи нотариуса. Для банков это крайний шаг, поскольку процедура реализации имущества на публичных торгах требует дополнительного внимания и времени. Причем менее затратный для банковских учреждений способ взыскания залога — на основании исполнительной надписи нотариуса (ст. 33 ЗУ «Об ипотеке»). Покупателю до такого приобретения стоит относиться осторожно. Помимо прочего, должник впоследствии может обжаловать в суде действия нотариуса. Отметим, что внесудебное взыскание залогового имущества может осуществляться только при наличии соответствующего оговорки в договоре ипотеки или в отдельном договоре, который должен быть заверен нотариально. Также взыскание на предмет залога может быть обращено лишь через 30 дней после уведомления об этом должника. До истечения этого срока нотариус не вправе совершать исполнительную надпись на договоре.

Для банка и покупателя больше гарантий, когда недвижимость конфискована и реализуется на основании решения суда.

Юлия Рудик отмечает, что необходимо обратить внимание на нормы Закона «О нотариате», определяющие условия, при наличии которых возможно совершение нотариусом исполнительной надписи. В частности, предоставлены нотариусу документы должны подтверждать неоспоримость требований банка. При этом о неоспоримости требований можно говорить лишь в двух случаях:

— с размером суммы долга соглашаются обе стороны (заемщик и банк)

— задолженность подтверждена решением суда.

В других случаях задолженность является противоречивой. Также следует помнить, что нотариус совершает исполнительные надписи, если со дня возникновения требования истек не более одного года. Кроме того, совершение исполнительной надписи возможно только, если договор залога (ипотеки) был удостоверен нотариусом. «Учитывая это, покупателю лучше избегать приобретения недвижимости, которая взимается на основании исполнительной надписи нотариуса, даже если такая недвижимость реализуется по цене значительно ниже, чем рыночная », — советует юрист.

Приобретение квартиры на аукционе.

Больше гарантий, как для банка, так и для потенциального покупателя, когда недвижимость конфискована и реализуется на основании решения суда. Но такой способ взыскания залогового имущества является затратным и длительным. Если суд удовлетворил требования банка, реализация предмета залога осуществляется Государственной исполнительной службой (ГИС) на публичных торгах (аукционе). Информация о проведении торгов публикуется за 15 дней до их начала. Отчуждаемая недвижимость оценивается независимым оценщиком. Желающие принять участие в аукционе вносят залог в размере 15% стоимости объекта, которую им возвращают в случае проигрыша или учитывают в оплату приобретения.

В этом случае следует помнить, что залогодатель в любое время может погасить долг, и торги не состоятся. К тому же, здесь возможны махинации самих исполнителей и связанных с ними лиц с целью приобрести недвижимость по заниженной цене. Например, информация о торгах может скрываться, а желающих купить объект по предложенной цене не окажется. В таком случае ипотекодержатель получает право выкупить объект по предложенной цене. Или назначаются повторные торги (за месяц), на которых цена снижается на сумму до 25%. Впоследствии могут быть и третьи торги со стартовой ценой в 50% от определенной изначально. При этом если средств от продажи квартиры не хватит для покрытия кредита, у должника в счет погашения недостающей суммы могут отобрать другое имущество. В таких случаях есть большая вероятность, что залогодатель обжалует менее установленной оценщиком цену и процедуру проведения торгов. Партнер ЮК «Горошинский и партнеры» Дмитрий Евсей отмечает, что наибольшие риски при приобретении квартиры на публичных торгах — это закрытость информации о таких торгах. «Безусловно, агрессивно настроенные владельцы недвижимости при продажи имущества на публичных торгах могут обжаловать действия банка, нотариуса, исполнительной службы и других участников этого процесса. В этом случае крайне важно соблюсти все процедуры », — отмечает юрист.

Семь раз отмерь.

Чтобы избежать рисков при приобретении недвижимости, юристы советуют внимательно осмотреть недвижимость, ознакомиться с документами на нее. Стоит изучить кредитный договор, договор залога, решение суда о принудительном взыскании. Необходимо проверить, не обжалуется такое решение в кассационном порядке (апелляционный суд может удовлетворить требования банка, после чего решение вступает в силу, но впоследствии его может отменить кассационный суд).

При приобретении залоговой квартиры важно убедиться, что на ней нет обременений. «Если цена залогового, как и любого другого имущества, гораздо ниже рыночной, и подобное снижение стоимости с первого взгляда необоснованное, возможно, это обусловлено какими-то скрытыми недостатками недвижимости, частности залогом или иным обременением », — говорит Юлия Рудик. Нужно убедиться в согласии супруга на сделку в случаях, когда недвижимость принадлежала супругам. Проверить, не прописаны в квартире дети, поскольку выписать их потом будет очень сложно. Впрочем, Дмитрий Евсей отмечает, что вероятность наличия обременений достаточно высока лишь в случае покупки прав и обязательств по кредиту, продажи через оговорки в договоре (без суда). «В случаях привлечения к продаже исполнительной службы вероятность наткнуться на обременение невысокая», — отмечает он.

Не лишним, советуют юристы, будет воспользоваться помощью специалиста при заключении договора купли-продажи. Профессиональный анализ документов на квартиру, правильно составленное соглашение и грамотное юридическое оформление результатов ее выполнения поможет свести к минимуму возможные риски подиб-ной соглашения и избежать каких-либо негативных последствий в будущем.

Источник : http://ibud.ua/